L’usage (ou affectation) est ce pour quoi l’immeuble est utilisé concrètement, alors que la destination désigne ce pourquoi l’immeuble a été bâti.
Il existe deux catégories d’usage : soit le bien est à usage d’habitation soit il n’est pas à usage d’habitation.
L’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) règlemente le changement d’usage des locaux à usage d’habitation, c’est-à-dire que l’on veut passer de l’habitation à un autre usage (bureaux, commerce, meublés de courte durée car activité de commerce et explicitement visé par le texte). Il s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Aux termes de cet article, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Si la construction de l’immeuble est intervenue après le 1er janvier 1970, le bien est réputé avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisé. Il faut alors se référer au permis de construire.
Au regard du CCH, attention car le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage = vise expressément le cas des Airbnb et autres.
Pour les meublés de tourisme, la ville de Lyon impose au loueur de demander un numéro d’enregistrement (qui sera présent sur l’annonce en ligne) et de déclarer la taxe de séjour perçue, en plus d’effectuer les démarches de changement de destination.
La transformation d’un local à usage d’habitation en autre qu’habitation doit être par principe autorisée et une demande sera déposée en Mairie.
Le même article dispose que l’autorisation préalable au changement d’usage peut être subordonnée à une compensation. Cette technique consiste à changer un local d’habitation en non-habitation et un local de non-habitation en habitation de manière concomitante.
L’autorisation est attachée à la personne qui l’a demandée (droit personnel), sauf lorsqu’elle est assortie d’une obligation de compensation : dans ce cas elle est attachée au local. Elle est alors publiée au SPF et devient un droit réel.
À Lyon, il faut distinguer selon la situation du bien, dans l’hypercentre ou non.
Si le bien se trouve en dehors du périmètre de l’hypercentre, un particulier peut solliciter une autorisation de location meublée de courte durée pour 9 ans à la Ville si le logement ne dépasse pas 35 m² de surface habitable. Il s’agira donc d’une autorisation donnée à titre personnel.
Dans tous les autres cas pour les meublés de tourisme l’autorisation est conditionnée à la mise sur le marché locatif d’un appartement équivalent dans le même arrondissement : c’est la compensation, permettant d’obtenir une autorisation à titre réel.
Si l’autorisation est sollicitée dans l’hypercentre, la compensation devra également se situer dans ce périmètre.
Si le bien est détenu par une personne morale, cette règle de compensation s’applique dès le 1er mètre carré, quelle que soit l’adresse du meublé.
Pour toutes les activités autres que les meublés de tourisme, c’est à dire commerces, bureaux, etc, la compensation liée au changement d’usage est exigée uniquement dans l’hypercentre pour une surface égale ou supérieure à 100 m². Pour les logements inférieurs à 100 m², l’autorisation de changement d’usage est délivrée sans qu’une compensation soit nécessaire.
Ces autorisations sont accordées sous réserve des dispositions du règlement de copropriété : si une clause interdit l’activité demandée, l’autorisation de changement d’usage ne sera pas accordée. Il est alors possible de tenir un vote aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires pour obtenir l’autorisation de ce changement d’usage. La décision doit être prise à l’unanimité.
En cas de travaux dans le bien donné en compensation (le bien à usage autre que d’habitation devenu à usage d’habitation), la DAACT doit être transmise au dossier justifiant que les travaux effectués sont conformes au permis ou à la DP délivré depuis moins de 1 an.
Encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique aux baux conclus à partir du 1er novembre 2021. Il est issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. L’encadrement des loyers s’applique aux logements loués vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ; le bail mobilité est également concerné.
Définition : L’encadrement des loyers est constitué :
- D’un plafond de loyer à ne pas dépasser par le propriétaire. Il est déterminé par un loyer de référence majoré de 20%.
- D’un plancher de loyer égal au loyer de référence majoré diminué de 30%.
Le loyer de référence à Lyon résulte de l’arrêté préfectoral du 28 septembre 2022. Il est calculé en fonction d’un découpage de la ville en 4 zones fixant le loyer de référence en fonction de l’année de construction de l’immeuble. Le site Toodego propose des simulations afin de connaître le loyer de référence majoré en fonction du lieu de situation du bien loué.
Consulter pour connaître le loyer de référence : Arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 relatif à la fixation des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés dans les communes de Lyon et de Villeurbanne
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent être indiqués dans le bail.
Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.
Le complément de loyer : permet au propriétaire de faire payer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort…) par rapport aux logements voisins. Pour appliquer un complément de loyer, le montant du loyer pratiqué doit être égal au plafond (loyer de référence + 20 %).
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
- Le loyer de base (hors charges) est déjà égal au loyer plafond = le loyer de référence majoré
Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.
Attention le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bien loué après moins de 18 mois d’inoccupation :
Le loyer de base peut être augmenté dans trois cas :
- Il n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ;
- Réalisation des travaux d’amélioration : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur… ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l’ancien locataire
- Il est sous-évalué.
Le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Lorsque le bail est signé à partir du 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE : DPE : Diagnostic de performance énergétique), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Pour un bien loué après plus de 18 mois d’inoccupation :
Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Dérogations à ce régime :
- Résidences de tourisme
- HLM
- Logement meublé dans une résidence services
- Logement conventionné ANAH
Lien pour simulation : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/
Deux exceptions permettent d’augmenter le loyer encadré :
- Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15% du coût réel des travaux.
Exemple : Soit un loyer précédent de 1 000 €. Le propriétaire a réalisé pour 6 000 € de travaux d’amélioration, soit l’équivalent de la moitié du loyer annuel. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 900 € (15 % de 6 000) soit 75 € par mois. Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 1 000 + 75 = 1 075 €.
- Le propriétaire prouve, à l’aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Fixation des loyers
La fixation des loyers s’applique aux baux conclus depuis 2012 dans les zones tendues. Zone tendue = périmètre territorial au sein duquel il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le principe est que les biens qui étaient loués moins de 18 mois auparavant et font l’objet d’une nouvelle location ne peuvent pas voir leur loyer augmenter, qui est donc fixé.
Trois exceptions permettent de fixer librement le loyer :
- Le bien fait l’objet d’une première mise en location
- Le bien était inoccupé pendant au moins 18 mois
- Le bien a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E
